قوانین معاملات ملکی
معاملات ملکی را می توان در بعضی موارد مهم ترین کار زندگی یک فرد دانست.
چون ما هر روز خرید و فروش ملک انجام نمی دهیم بنابراین به قوانین و ضوابط آن هم خیلی وارد نیستسم.
برای انجام معاملات بهتر و جلوگیری از کلاهبرداری آشنایی با قوانین معاملات ملکی ضروری است.
هر معامله ای که انجام می شود باید از شروط خاصی برخوردار باشد:
شروط چهارگانه صحت معامله
- قصد و رضا: به این معنی که طرفین مایل به انجام معامله باشند و از انجام آن راضی هم باشند.
- اهلیت: طرفین باید توانایی انجام معامله را داشته باشند وبرای این کار دارای صلاحیت باشند.
- معین بودن مورد معامله
- مشروعیت.
مراحل مورد نیاز انجام معاملات ملکی
برای انجام خرید و فروش ملک باید مراحل زیر به صورت کامل طی شود:
- مراجعه به بنگاه و دریافت کد رهگیری
- مراجعه به دفتر ثبت و استعلام سند
- گرفتن مفاصاحساب دارایی
- تسویه حساب شهرداری
- انتقال سند در دفتر
- مراجعه به اداره ثبت ناحیه و دریافت سند تک برگی
- ارائه سند مالکیت قبلی
- پرداخت هزینه‌ها و مدارک
- مراجعه به باجه پست
- دریافت سند جدید.
برای تنظیم قرارداد ملک چه مراحلی باید طی شود؟
کارهایی که در بنگاه باید انجام شود:
- صاحب بنگاه باید مجوز فعالیت از اتحادیه را داشته باشد.
- به مشاع بودن یا نبودن مالی که می‌خرید، توجه کنید.
- همچنین دقت کنید که آن مال چند خریدار و فروشنده دارد.
- به رسمی بودن وکالت نامه در معامله دقت کنید.
معاملات ملکی و وظایف مشاور املاک:
- تایید امضای طرف معامله
- درج میزان حق‌الزحمه در قولنامه یا مبایعه‌نامه
- اقدام به ثبت رسمی معامله و قرارداد در دفترخانه‌ها
- مشخصات کامل سند، حتی قلم‌خوردگی و حاشیه‌نویسی، باید در قرارداد ذکر شود.
- اگر قرار است سند در بنگاه بماند، باید تمامی مشخصات آن در قرارداد ذکر و ۲ شاهد آن را امضا کنند.
از نظر قانون، میان مبایعه‌نامه‌ای که در منزل امضا شود با قرارداد بنگاه، تفاوتی وجود ندارد.
البته باید ۲ شاهد آن را امضا کرده باشند.
دفترخانه اسناد رسمی:
برای تنظیم و نهایی شدن قرارداد خرید، سند باید حتما در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود.
فروشنده و خریدار باید به موقع و در تاریخ تعیین شده برای نقل و انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند.
در این موارد، کارهای زیر را باید انجام داد:
- نوشتن زمان نقل و انتقال در بیع نامه و امضای آن از سوی شهود
- فسخ قرارداد و دریافت خسارت در صورتی که در قرارداد تعیین شده باشد.
- دریافت گواهی عدم حضور فروشنده از دفتردار و شکایت به دادگاه.
- الزام به تنظیم سند ملک با در دست داشتن اجازه دادگاه.
در معاملات ملکی حواستان را جمع کنید تا سرتان کلاه نرود.
در صورت هر گونه مشکل می توانید با تماس با وکلای مشاوره حقوقی ما از مشاوره حقوقی تلفنی برخوردار شوید.
قوانین ملکی در معاملات
امروزه بنگاههای معاملاتی املاک نقش مهمی در تنظیم معاملات ملکی یافته اند. بیشترین معاملات ملکی که دربنگاه های املاک یا دفاتر مشاوران املاک تنظیم می شود، عبارت است از بیع (خرید و فروش)، رهن و اجاره، قرارداد مشارکت.
ظرافتهای حقوقی در قراردادها وجود دارد که نابلدی و بی اطلاعی هر یک از خریدار، فروشنده، موجر، مالک، مستأجر ممکن است پیامدهای ناگواری برای ایشان در پی داشته باشد و وقت و هزینه زیادی را در دادگاهها صرف کنند، وکیل بگیرند اما وکیل دیرهنگام فایده ی چندانی ندارد؛ در نتیجه، متحمل خسارات و گرفتاری های غیر قابل جبران گردند. دفاتر املاک هم به وقت واقعه، هرگونه مسئولیتی قوانین معاملات را از خود سلب می کنند و البته برخی یا بسیاری از مدیران بنگاههای املاک و مشاوران املاک، سواد حقوقی کافی ندارند و صرفا در دریافت کمیسیون (حق کمیسیون) مهارت دارند. گرچه در سالهای اخیر، دوره های آموزشی تنظیم قرارداد از سوی اتحادیه مشاوران املاک قوانین معاملات برای ایشان برگزار می گردد و تا حدود اندکی توانسته است رافع برخی مشکلات و مسائل حقوقی باشد اما قطعا مشاوره یا حضور وکیل خبره دادگستری در تنظیم بسیاری از قراردادهای ملکی، ضرورت دارد.
۱- تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی
در انعقاد و تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی، احراز هویت معمولاً با بررسی مدارک شناسایی صورت می گیرد؛ صلاحیت و اهلیت معامله کننده، اغلب، بر این مبنا استوار است که طرف معامله ورشکسته نباشد، ممنوع المعامله نباشد، اموالش توقیف نشده باشد. بدیهی است که درخصوص انعقاد قراردادهای (معاملات) راجع به اموال غیرمنقول (زمین، ملک و املاک) قرارداد اجاره ملکی (اعم از مسکونی، اداری و تجاری) و اموال منقول (مثل ماشین) بررسی سند یا اسناد مالکیت و انطباق آن با مدارک شناسایی طرف قرارداد ضروری است.
در معاملات وکالتی باید مندرجات وکالتنامه وکیل (اعم از اختیارات، قابل توکیل بودن موضوع وکالت، داشتن یا نداشتن حق عزل وکیل، تفویض وکالت و …) به دقت بررسی شود. گاهی این بررسی نیاز به دانش، تجربه و تخصص حقوقی دارد. اکثرا به جهت اینکه افراد، اطلاع درستی از کم و کیف وکالتنامه ندارند ممکن است طعمه ی کلاهبرداران شده و گرفتار کلاهبرداری و مسائل و عواقب قانونی احتمالی شوند.
در خصوص قراردادهای مالی یا تجاری نیز این بررسی صورت می گیرد که طرف قرارداد سرمایه و امکانات اولیه و توانایی انجام قرارداد را داشته باشد. مضافاً اینکه ممکن است قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ در خصوص برخی از قراردادها و اشخاص (به جهت شمول یا عدم شمول) در نظر گرفته شود.
تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی در مقایسه با زمانی که تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی صورت می گیرد به لحاظ مسائل قراردادی (فنی، تخصصی و حقوقی) به مراتب، دشواریهای کمتری دارد. با وجود این، حضور یک وکیل پایه یک دادگستری و یا مشاوره حقوقی با یک وکیل خوب (وکیل حاذق و متبحر در تنظیم قراردادها) و آگاه به آخرین رویه های قضایی می تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
۲- تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی (شرکت ها و موسسات)
در تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی، باید از قانونی بودن آن و اختیارات اعضای هیئت مدیره و امضا کنندگان، موضوع شرکت، وضعیت مالی و صلاحیت تنظیم قرارداد توسط شخص حقوقی آگاهی و اطمینان حاصل نمود؛ در این راستا بررسی موارد زیر ضرورت دارد: اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت، موضوع شرکت و انطباق آن با موضوع قرارداد، نام و اقامتگاه قانونی شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی، شناسه ملی.
همچنین باید اعضای هیئت مدیره و مدیرعامل و اختیارات آنها در اساسنامه مورد بررسی قرار گیرد. از این طریق، دارندگان امضای مجاز و نحوه رسمیت پیدا کردن امضاهای آنها مشخص می شود. به عنوان مثال، در پاره ای موارد، موضوع قرارداد از موضوعاتی است که برای انعقاد آن، اخذ مجوز یا مجوزهای خاصی از هیئت مدیره یا مجمع عمومی ضرورت دارد و از اختیارات امضاکنندگان خارج است.
ورشکسته یا ممنوع المعامله بودن شرکت یا توقیف بودن اموال شرکت به موجب حکم دادگاه، ملاحظه آگهی آخرین تغییرات شرکت (روزنامه رسمی) و دقت در انقضای مدت مدیریت مدیران شرکت، شمول یا عدم شمول قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ ، توانایی مالی شرکت و… از دیگر مواردی است که می تواند مورد بررسی قرار گیرد. وکیل شرکت یا وکیلی که در امور شرکتها و قراردادها فعالیت حرفه ای دارد، بخوبی، بر مسائلی که گفته شد آگاه است و می توان از مشاوره حقوقی چنین وکیلی بهره مند شد.
اجرت المثل چیست و فرق آن با اجرت المسمی چیست؟
مبلغی که در قرارداد اجاره به عنوان اجاره بها قید می شود به لحاظ حقوقی، تحت عنوان اجرت المسمی شناخته شده است؛ به بیان دیگر، مبلغی که موجر و مستاجر برای اجاره روزانه یا ماهیانه یا سالیانه در قرارداد اجاره توافق می‌کنند اجرت المسمی نامیده می شود. دادخواستی که برای مطالبه اجرت المسمی تنظیم و تقدیم دادگستری می‌شود، معمولاً، تحت عنوان مطالبه اجور معوقه (اجاره بها) می باشد. اما در مواردی که توافقی برای اجاره بها وجود نداشته باشد یا مدت قرارداد به پایان رسیده باشد بدون آنکه تمدیدی صورت گرفته باشد یا به گونه‌ای توافق بر سر اجاره‌بها وجود داشته باشد، در این صورت، مبلغی که مستاجر باید پرداخت کند در ادبیات حقوقی و قضایی تحت عنوان اجرت المثل شناخته می شود. دادگاه برای تعیین میزان اجرت اجرت المثل، معمولاً، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
مستند قانونی اجرت المثل در دعاوی اجاره: مواد ۴۹۴ ، ۴۹۵ و ۵۰۱ قانون مدنی می باشد.
اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟
به بیان ساده، اسقاط کافه خیارات، یعنی اینکه طرفین قرارداد، حق فسخ آن قرارداد را از خود سلب و ساقط نمودند؛ یعنی حق فسخ ندارند حتی اگرمعامله را گران تر یا ارزان تر از مبلغ عرفی (بازار) منعقد کرده باشند یا به هر دلیلی، یکی از طرفین، احیاناً، متضرر شده باشد. < رجوع شود به مطلب: برخی سوالات رایج حقوقی در سایت وکیل سرا >
داوری یا حکمیت در قرارداد
نکته: درخصوص گنجاندن بند داوری در قراردادها باید بسیار دقت شود؛ حکمیت یا داوری در صورت عدم رعایت نکات و ظرایف آن می تواند موجبات ورود ضرر و زیان یکی از طرفین قرارداد را در پی داشته باشد. اینکه داور چه کسی باشد، اخذ امضای قبولی داور در زمان تنظیم قرارداد، مدت داوری، مکان تشکیل جلسه داوری و … از جمله مواردی است که در خصوص داوری باید مورد توجه قرار گیرد. < برای مطالعه بیشتر، مراجعه شود به: داوری در قراردادها؛ مهمترین نکته ها در سایت وکیل سرا>
الزام به انجام تعهد (الزام به ایفای تعهد)
با توجه به قوانینی که در زمینه ی تنظیم چنین قراردادهایی بدان رجوع می شود از قبیل قانون مدنی، قانون مسئولیت مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی، باید دانست در صورت توافق بین طرفین قرارداد و نیز تصریح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد، الزام متخلف به انجام تعهد و یا جبران خسارتهای وارده بر اساس قرارداد، در مراجع قضایی قابل طرح و تقاضا خواهد بود (ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی)
در برابر عدم انجام تعهد، کاری که باید کرد این است که طبق ماده ۲۲۷ قانون مدنی باید ابتدائا دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد داده شود یا در مواردی، طبق ماده ۲۲۲ قانون مدنی، خواهان از دادگاه برای اجرای حکم محکومیت متعهد به انجام تعهد، کسب مجوز کند تا عمل متعهد را خود انجام داده و متخلف را به پرداخت هزینه های آن محکوم کند. مثلا اگر سازنده، ساختمان را بر خلاف تعهد، نیمه کاره رها کند و تکمیل آن مستلزم هزینه باشد، مالک نمی تواند ابتدائا از دادگاه محکومیت متعهد را به پرداخت هزینه های لازم برای تکمیل ساختمان درخواست کند، بلکه باید دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد را تقدیم دادگاه کند. همچنین وقتی پولی به کسی داده می شود تا مثلا کار مشخصی را انجام دهد، چه به موجب قرارداد کتبی چه بدون قرارداد کتبی؛ اگر آن شخص، کار را انجام ندهد یا بسیار به تأخیر اندازد، در این صورت نمی توان ابتدائا دادخواست استرداد پول یا مطالبه وجه مطرح کرد؛ بلکه اول باید دعوی حقوقی الزام به انجام تعهد صورت گیرد. اینها زمان بر است و گاهی به دلیل بی اطلاعی، هزینه و زمان زیادی را از زیان دیده تلف می کند. شکایت کیفری کلاهبرداری هم اغلب، نادرست بوده و با قرار منع تعقیب در دادسرا مواجه خواهد شد. بنابراین، تنظیم قرارداد و مشاوره با یک وکیل پایه یک دادگستری بسیار اهمیت دارد.
الزام به تنظیم سند رسمی
یک نکته دیگر که در مرحله بروز اختلاف ملکی در خصوص مبایعه نامه پیش می آید الزام به تنظیم سند رسمی است؛ اخذ گواهی عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی، بسیار مهم است و برای مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد یا خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ضرورت دارد. اما نکته ای که در خصوص بعضی از دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که هنوز تفکیک نشده، بدون تقاضای تفکیک آن، قابل استماع نبوده و قرار رد آن صادر خواهد شد. زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان ملک مورد معامله درست نبوده و امکان تعارض با حقوق سایر مالکین وجود دارد؛ البته اگر خریدار، قسمتی از ملک را به طور مشاع خریداری کرده باشد، مثلا سه دانگ مشاع از ششدانگ، در این صورت می تواند صدور حکم مشاعی را از دادگاه تقاضا کند. مواد قانونی مورد استناد نیست. در صورتی که تمایل خواهان یا وکیل وی بر ذکر مستند قانونی باشد، ماده ۱۰ ، ماده ۱۸۴ ، ماده ۲۲۰ و ماده ۳۳۸ قانون مدنی می تواند باشد. الزام به تنظیم سند رسمی؛ نکته های بدیع در سایت وکیل سرا>
قوانین معاملات ملکی
قوانین معاملات ملکی از جمله قراردادهای مهمی هستند که لازم است افراد پیش از هرگونه معامله ملکی اطلاعات لازم را کسب نمایید تا متعاقبا دچار مشکلات احتمالی نشوید. دعاوی ای که معمولا درخصوص معاملات ملکی مطرح می شوند به صورت دعاوی حقوقی، کیفری و ثبتی می باشند و شامل کلاهبرداری های مربوط به اجاره ساختمان، خرید و فروش تا نقض تعهدات قراردادی و قوانین معاملاتی هستند.
در ادامه نکات مهمی که لازم است در قوانین معاملات ملکی آن ها را مدنظرتان قرار دهید پرداخته ایم اما از آنجا که نکات مطرح شده بسیار کلی مطرح شده اند و بصورت کلی معاملات املاک بسیار پیچیده هستند، حتما توصیه می کنیم از وکیل متخصص امور ملکی اطلاعات لازم را دریافت نمایید. وکلای ملکی گروه وکلای عدل ایرانیان آماده پاسخگویی به هرگونه پرسش شما عزیزان درخصوص این دسته از معاملات هستند
قولنامه چیست؟
گاهی ملزومات مقدماتی ملکی که مورد خرید و فروش قرار می گیرد وجود ندارد. برای مثال برای فروشنده امکان اینکه مال را سریعا به خریدار تحویل دهد وجود ندارد و یا اینکه خریدار نمی تواند تمامی پول را یکجا بپردازد. درصورتی که با وجود چنین شرایطی طرفین با هم توافق نمایند، لازم است توافقات آنها بصورت مکتوب ذکر گردد که مکتوبات مذکور قولنامه گفته می شود. قولنامه دارای انواع مختلفی می باشد، از جمله قولنامه فروش خودرو، قولنامه اجاره خانه، فروش زمین و … .
لازم است کلیه امتیازات و تجهیزاتی که به خریدار ملک انتقال داده می شود در متن قولنامه درج گردند و در انتها مبلغ ملکی که مورد معامله است و شیوه پرداخت آن توضیحات لازم را قید نمایید. هنگام نوشتن قولنامه ملکی اصول لازم باید مدنظر قرارداده شوند تا در صورت بروز اختلاف بین طرفین، بتوانند به مراجع قضایی رجوع نمایند تا بدین وسیله اختلاف ایجاد شده برطرف گردد.
نکات کلیدی تنظیم قولنامه ملکی:
- مطابقت مشخصات طرفین با کارت ملی و یا شناسنامه
- در خصوص املاک با مالکیت شرکا و یا ورثه: قوانین معاملات اخذ اسامی کلیه شرکا، وراث با میزان سهم ارث و تطبیق با گواهی انحصار وراثت و دریافت گواهی مالیات بر ارث.
- در خصوص قراردادهای با مالکیت ورثه و یا شرکا، بهتر است در هر مرحله از قرارداد کلیه مبالغ پرداختی بوسیله چک های شخصی و یا بانکی بر اساس سهم تک تک شرکا و یا ورثه بصورت جدا پرداخت و از هر نفر رسید مجزایی دریافت شود.
- استعلام حضوری در مورد تعویض و یا عدم تعویض سند از اداره ثبت محل و درصورتیکه نیاز به تعویض سند و دریافت سند تک برگی باشد از ابتدای قرارداد اقدام کنید.
- درج متراژ دقیق ملک حتی بصورت دسیمتر و درصورت مشخص نبودن متراژ، بصورت حدودی و براساس جواز ساخت قید نمایید. برای مثال حدودا 80 متر مربع و در قسمت توضیحات درخصوص اینکه اضافه و یا کمبود متراژ به چه نحوی محاسبه شود توافق نمایید.
- بصورت دقیق شماره پارکینگ و انباری و متراژ را مشخص کنید و درموردی که پارکینگ مزاحم (پارکینگ مزاحمعبارت است از اینکه دو خودرو بصورتی پشت سر هم پارک شوند که برای خروج یکی از آنها نیاز به جابه‌جا کردن خودرو دیگر باشد) وجود دارد و یا اینکه پارکینگی حق عبور از این پارکینگ را دارد در قسمت توضیحات بصورت دقیق ذکر شود.
- امضای دو شاهد در سند عادی کمک زیادی به اعتبار بخشی قرارداد می کند.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه:
ارزش حقوقی و قضایی ای که مبایعه نامه و قولنامه ها دارند با هم متفاوت هستند. همانطور که اشاره کردیم قولنامه در مواقعی که برای مثال یکی از طرفین آمادگی انجام معامله را نداشته باشد تنظیم می گردند. بنابراین براساس قولنامه طرفین توافق می کنند که در زمان مشخصی به دفتر اسناد رسمی رجوع نمایند تا متعاقبا قرارداد اصلی را امضاء نمایند. قولنامه نقش پیش قرارداد را داراست این درحالیست که مبایعه نامه قرارداد اصلی محسوب می گردد که براساس آن ملک با شرایط معین و توافق شدهای به مالکیت خریدار درمی آید.
مبایعه نامه یک قرارداد است:
مبایعه نامه قراردادی است که براساس آن ملک و یا زمینی در برابر وجهی مشخص به خریدار فروخته می شود. مبایعه نامه سندی عادی محسوب می شود که در آن درخصوص مکان و زمان تحویل مال و شیوه پرداخت هزینه توافقات درج می گردند. در خصوص تفاوتی که بین سند عادی و رسمی وجود دارد لازم به ذکر است سند رسمی، سندی محسوب می شود که توسط مأموران رسمی تنظیم می گردد.
برای مثال سندی که در دفترخانه ی اسناد و املاک تنظیم می شود، سند رسمی لحاظ می شود. سند رسمی برخلاف سند عادی در برابر همه قابلیت استناد دارد، در حالیکه سند عادی فقط بین طرفین و قائم مقام آنان از جمله وراث قابل استناد و الزام آور است.
نکات طلایی تنظیم مبایعه نامه املاک:
- قبل از تنظیم مبایعه نامه راجع به هویت خریدار از طریق مدارک شناسایی معتبر اقدام نمایید. توصیه می گردد که احراز هویت را شخصا انجام دهید.
- درخصوص شرایط و نحوه پرداخت از خریدار بپرسید.
- چنانچه خریدار قصد دارد وام خاصی را دریافت کند از شرایط آن اطلاعات لازم را کسب نمایید.
- درصورتیکه پایانکار قدیمی باشد، بهتر است هنگام تنظیم سند رسمی مالک ملزم شود تا پایانکار جدید ارائه نماید.
- در قرارداد درخصوص کلیه تجهیزات و لوازمی که در زمان تحویل باید به خریدار دهید و در آینده امکان بروز اختلاف در این خصوص وجود دارد ذکر کنید. برای مثال لوستر، شیرآلات و ….
شرایط صحت قرارداد ملکی:
برای اینکه قراردادی بین طرفین دارای آثار الزام آوری باشد، باید شامل شرایطی که قانونگذار از آنها به عنوان شرایط اساسی صحت معامله نام برده باشد. شرایط اساسی صحت معاملات عبارتند از:
1- قصد طرفین و رضای آنها: بدین معنا که طرفین پس از بررسیهای لازم درخصوص نفع و ضرر در قرارداد راجب به ایجاد قرارداد با یکدیگر تصمیم گیری نمایند. لازم است که ابراز اراده بدون تهدید، فشار و اجبار باشد تا بدین ترتیب گفته شود که اراده فرد سالم بوده در غیر اینصورت قرارداد صحیح نخواهد بود.
2- اهلیت طرفین: بدین معنا که شخص از لحاظ سنی، عقلی و فکری از رشد کافی جهت انجام معامله برخوردار باشد و بتواند اموال و دارایی خود را اداره نماید.
3– موضوع معین که مورد معامله باشد: عمل و یا مالی که طرفین قرارداد تعهد به انجام و یا پرداخت آن کرده باشند.
4- مشروعیت جهت معامله: لازم نیست جهت معامله در قرارداد درج گردد اما چنانچه ذکر شود نباید نامشروع باشد زیرا جهت نامشروع و غیرقانونی سبب باطل شدن عقد می گردد. برای مثال، درصورتیکه قید شود هدف از خریداری خانه دایر کردن مکانی برای قمار باشد از آنجا که نامشروع و غیرقانونی است، معامله باطل می باشد.
مراحل معاملات ملکی:
مرحله نخست: توافق
در این مرحله خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق می نمایند و آنرا بصورت مکتوب در می آورند. لازم است که حداقل 5 مورد قوانین معاملات در مبایعه نامه درج شود از جمله: مشخصات فروشنده، مشخصات خریدار، موضوع مورد معامله (مبیع)، مبلغ و زمان مورد معامله. درصورتیکه موارد مذکور در مبایعه نامه درج نگردد، مبایعه نامه فاقد ارزش خواهد بود.
مرحله دوم: سند زدن ملک، دریافت کدرهگیری
بعد از اینکه خریدار و فروشنده توافق نمودند و اقدام به تنظیم مبایعه نامه کردند، از آنجا که ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر بفروشد، جهت جلوگیری از این اتفاق لازم است به بنگاه معامله املاک که حتما رسمی و معتبر باشد مراجعه کنند تا متعاقبا در سیستم نرم افزاری جامع ثبت نمایند. بعد از اینکه مشخصات طرفین و ملک در سیستم ثبت گردید کد رهگیری صادر می شود. این مرحله از مراحل لازم برای سند زدن خانه محسوب می گردد.
مرحله سوم: سند زدن ملک
در این مرحله لازم است که فروشنده با اصل سند و شناسنامه، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید. دفتر اسناد متعاقبا لیست مدارکی که برای تشکیل پرونده لازم هستند، به فروشنده ارائه می دهد تا آنها را آماده نماید. از جمله، اصل و تصویر سند مالکیت، تصویر شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده و …
معاملات ملکی و وظیفه مشاور املاک:
مواردی که لازم است توسط مشاور املاک رعایت شوند عبارتند از: رازداری، امانت و صداقت. مشاور املاک خوب باید طوری عمل نماید که معامله به سود هر دو طرف انجام شود، باید عادل باشد و با بیطرفی اقدام کند. نباید طوری رفتار کند که موجب تحریک طرفین معامله گردد و موجب اختلاف آنها نشود. از طولانی شدن بحث های بی سرانجام جلوگیری و زمان را مدیریت نماید. بررسی هویت طرفین و اهلیت آنان تا مشخص شود از نظر عقلی دارای صحت کامل هستند. برای مثال درصورتیکه شخصی بیمار و یا پیر باشد از ایشان بخواهد به عنوان شاهد در هنگام معامله از خویشان نزدیکش حاضر گردند.
درموردی که یکی از طرفین قرارداد ولی باشد باید مدارک شناسایی ایشان همچنین اصل و کپی اوراق هویت محجور بررسی گردند. از موارد دیگری که لازم است توسط مشاور املاک مورد بررسی قرار گیرند عبارتند از بررسی سند مالکیت با بنچاق و مطابقت آنها است. ملاحظه اینکه پایان کار ساختمان در چه سالی صادر گردیده و چنانچه ملکی فاقد پایان کار باشد خریدار با اطلاع از این موضوع اقدام به معامله کند. بررسی در رهن و یا توقیف نبودن ملک، کمک به فروشنده جهت قیمت گذاری ملک و تهیه برنامه مشخص جهت بازدید مشتری از ملک.
قوانین معاملات ملکی قولنامه ای:
بصورت کلی علت های متعددی موجب می شوند تا صاحب ملک مجبور شود که ملک خود را به صورت قولنامه ای مورد معامله قرار دهد. برای مثال گاهی به دلیل احداث غیرقانونی واحدی و یا ساخت طبقات غیر مجاز موجب می شود که به ساختمان مذکور پایانکار اعطا نشود. بنابراین از آنجا که امکان فروش ملک وجود ندارد آنرا با قیمتی کمتر از قیمت واقعی و بصورت قولنامه ای می فروشند. از آنجا که برای خرید و فروش سند قطعی وجود ندارد، این اسناد نسبت به سند رسمی و تک برگ یا شش دانگ اعتبار کمتری دارند.
درصورتی که قصد معامله ملک قولنامه ای را دارید، حتما درخصوص وضعیت ملک تحقیق نمایید. بهترین طریق برای کسب اطلاع از وضعیت ملک قولنامه ای این است که از شهرداری استعلام بگیرید تا بدین ترتیب سرتان کلاه نرود. همچنین بدین طریق می توانید درخصوص میزان بدهی، در رهن، توقیف و یا وثیقه بودن آن خانه اطلاعات لازم را کسب نمایید.
از آنجا که قولنامه قراردادی قانونی محسوب می شود دارای اعتبار است و مفاد آن برای طرفین لازمالاجرا می باشد. قولنامه سندی عادی محسوب می شود و باید در تنظیم آن بسیار دقت نمایید. با ما در تماس باشید تا وکلای متخصص ملکی گروه وکلای عدل ایرانیان شما را در این زمینه راهنمایی نمایند.
جمع بندی:
بنابر آنچه که در این مقاله به آن قوانین معاملات پرداخته شد، چنانچه قصد معامله ی ملکی دارید بهتر است با آگاهی کافی در این زمینه اقدام به معامله نمایید، زیرا که نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه می تواند برایتان مشکلات حقوقی به همراه داشته باشد. قراردادهای ملکی هنگامی کامل محسوب می شوند که ملک به خریدار تحویل داده شود و فروشنده در زمان تعیین شده ساختمان را تحویل خریدار دهد.
قراردادهای ملکی دارای نکات اساسی هستند که از ارکان اینگونه معاملات لحاظ می شوند، عدم رعایت آنها موجب مبهم ماندن و بی اعتباری معامله می شوند. قوانین معاملات ملکی با توجه به حساسیت این دسته از قراردادها پیش از هر اقدامی نسبت به کسب اطلاعات لازم در خصوص معاملات ملکی از وکیل متخصص امور ملکی راهنمایی بگیرید.
مصوبه نصاب معاملات سال 1400 قانون برگزاری مناقصات
هیئت وزیران در جلسه ۱۹/۲/۱۴۰۰ به پیشنهاد شماره ۱۸۶۶۷/۵۶ مورخ ۸/۲/۱۴۰۰ وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (۱) ماده (۳) قانون برگزاری مناقصات -مصوب ۱۳۸۳- و ماده (۴۲) قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (۲) -مصوب ۱۳۹۳- تصویب کرد:
۱- نصاب معاملات موضوع ماده (۳) قانون برگزاری مناقصات -مصوب ۱۳۸۳- به شرح زیر تعیین می‌شود:
الف- معاملات کوچک: معاملاتی که مبلغ معامله تا سقف مبلغ ششصد و پنجاه میلیون (۶۵۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال باشد.
ب- معاملات متوسط: معاملاتی که مبلغ معامله بیشتر از سقف معاملات کوچک بوده و از مبلغ شش میلیارد و ششصد و پنجاه میلیون (۶.۶۵۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تجاوز نکند.
پ- معاملات بزرگ: معاملاتی که مبلغ برآورد اولیه آنها بیش از مبلغ شش میلیارد و ششصد و پنجاه میلیون (۶.۶۵۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال باشد.
۲- نصاب معاملات موضوع بند (۱) به موجب ماده (۴۲) قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (۲) به مواردی که معامله به صورت مزایده انجام می‌شود، تسری می‌یابد.
مرداد ۶, ۱۴۰۱ دستورالعمل تعیین حق الزحمه ی خدمات نظارت ۱۴۰۱
دانلود دستورالعمل تعیین حق الزحمه ی خدمات نظارت / یکپارچه – ۱۴۰۱ ************************** دانلود دستور.
خرداد ۲۲, ۱۴۰۱ حد نصاب معاملات سال ۱۴۰۱
۱۴۰۱ در جلسه امروز دوشنبه ( ۱۶ خرداد ۱۴۰۱) ، هیات دولت به ریاست آیت الله دکتر سید ابراهیم رئیسی، نصاب معاملات.
خرداد ۲, ۱۴۰۱ بخشنامه مدیریت تعارض منافع و جلوگیري از تبانی در ارجاع کار ( مهم )
در تمام فرآیندهاي ارجاع کار، ارزیابی کیفی، مناقصه و معاملات پروژه هاي دستگاههاي اجرایـی اعم از مناقصه، ترك تشر.
فروردین ۹, ۱۴۰۱ جدول مزد طبقه بندی مشاغل ۱۴۰۱
حداقل دستمزد کارگران ۵۷ درصد افزایش یافت دستمزد کارگران در سال۱۴۰۱ نسبت به سال ۱۴۰۰، ۵۷.۴ درصد افزایش یافت، به.
خرداد ۸, ۱۴۰۱ فهرست بهاء واحد پایه کلیه رشته ها ۱۴۰۱ ( آخرين اصلاحيه )
دانلود فهرست بها ۱۴۰۱ واحد پایه کلیه رشته ها ( آخرين اصلاحيه ): فایل پی دی اف فهرست بها مورد نظر خود را با لی.
مرداد ۲۹, ۱۴۰۱ فهرست بهای نفت و گاز
فهرست بهاء – تجزیه بهاء کلیه رشته های نفت و گاز ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ ************************************* فهرست بهاء.
مرداد ۲۶, ۱۴۰۱ برون سپاری پیمان های نگهداری، تعمیرات (M) در صنعت نفت ایران
این سند با هدف ارزش افزایی و ایجاد توازن در هزینه، ریسک و بهره وري و همچنین استفاده از فرصتها و چابک سازي فرآی.
شهریور ۴, ۱۴۰۱ آيين‌نامه اجرايي بند ج ماده (۱۲) قانون برگزاري مناقصات و اصلاحيه های آن ( ۱۴۰۰ )
متن اصلاح شده آیین نامه تا سال ۱۴۰۰ دانلود اصلاح آيين نامه ( ۱۴۰۰ ) در پايين صفحه شماره۸۴۱۳۶/ت۳۳۵۶۰هـ ۱۳۸۵/۷/۱.
آبان ۸, ۱۴۰۰ انعقاد پيمان اجراي كارهاي ساختماني به صورت سرجمع ۱۴۰۰
اصلاحيه بخشنامه شماره ۹۶/۱۲۹۹۱۸۸ مورخ ۱۳۹۶/۰۵/۰۴(انعقاد پيمان اجراي كارهاي ساختماني به صورت سرجمع) ۱۴۰۰ دانلود.
شهریور ۲۰, ۱۴۰۰ فهرست بهاء واحد پایه کلیه رشته ها ۱۴۰۰ ( آخرين اصلاحيه )
تجزيه بهاي فهرست‌هاي واحد پايه سال ۱۴۰۰ ( ۱۴۰۰/۶/۶) دانلود فهرست بها ۱۴۰۰ واحد پایه کلیه رشته ها ( آخرين اصلاح.
مطالب تصادفی از سایت
قانون تامین اجتماعی
۳/۴/۱۳۵۴ متن قانون تامین اجتماعی فصل اول : تعاريف و كليات ماده ۱- بمنظور اجراء و تعميم و گسترش انواع بيمه هاي اجتماعي و استقرار نظام هماهنگ و متناسب با برنامه هاي ت‌مين اجتماعي سازمان ت‌مين اجتماعي كه در اين قانون ” سازمان ” ناميده ميشود تشكيل ميگردد. ماده ۲. بیشتر بدانید
دیدگاه شما